揭秘物业服务的阴暗面：催费门禁被判违法

近日，最高人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例，对社会关注的热点问题作出回应，明确物业服务边界，引导业主和物业依法维权。小区业主因欠交物业费，被物业公司停用门禁和电梯，这样的"催费"手段是否合法？来看发布的典型案例。

2013年，张女士在江苏南通某小区买了房，因长期居住外地，未按约定交纳物业费。2021年9月，张女士回家时，发现电梯卡无法使用。物业公司称，因张女士欠交物业费，系统自动关闭其门禁功能。张女士提出先开卡后交费，多次与物业交涉无果后，张某诉至法院，要求物业公司恢复其对电梯及门禁系统的使用权限。

法院判决：物业催费不得影响业主基本生活。法官表示，业主应当按照约定支付物业费，但物业公司催交物业费也应采用合理方式，业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的，物业公司可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益，不能以影响业主正常生活的方式强制催交。

此外，房屋有质量问题是否可以拒交物业费？根据民法典的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。也就是说，物业公司的责任是维护小区的公共区域和秩序。如物业公司按约定履行了物业服务的义务，业主也应按约定的标准支付物业费。

那么，物业纠纷如何维权？找准责任方留存好这些证据。最高人民法院民一庭法官李赛敏表示，比如房屋居住的时候，房子设计不合理，或者房屋质量存在其他问题，这些实际都是在房屋买卖合同下，开发商没有按照合同来履行，所以这个责任是开发商的责任。而对于日常房屋使用过程当中的问题，如墙皮脱落，小区的公共卫生没有及时维护，小区的绿化缺少管养，这些就属于物业服务公司在日常的物业服务合同当中应该履行的义务，因此责任也应该由物业服务公司来承担。

同时，业主如果发现物业公司的服务有严重问题，可以申请减免物业费。最高人民法院民一庭法官李赛敏表示，如果物业公司存在消防、电梯等特种设施长期没有维护，造成重大安全隐患，甚至已经发生过事故，或者垃圾长期没有清运，严重影响小区居民的日常生活感受和幸福感。在物业纠纷案件的审理当中，出现了上述情况，对于业主的合法诉求，人民法院往往会予以支持。